Häufig gestellte Fragen & Antworten

In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise in Berlin gestiegen und die Mieten bei Neuvermietungen haben sich nahezu verdoppelt. Ob weitere Preiserhöhungen zu erwarten sind, bleibt jedoch ungewiss und kann erst im Nachhinein festgestellt werden. Auch die aktuelle Zinspolitik spielt hierbei eine wichtige Rolle.

Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von den individuellen Plänen der Verkäufer ab:

• Ist ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich?
• Wurde die Immobilie steuerlich abgeschrieben, zum Beispiel durch Sonderabschreibungen im Osten Deutschlands?
• Kann ein bestehendes Darlehen ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden?
• Wie ist die aktuelle Mietsituation und besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen?
• Welche Pläne hat der Eigentümer für den Verkaufserlös? Soll der Erlös verschenkt oder vererbt werden, in eine andere Anlageform fließen oder in eine neue Immobilie investiert werden?

Die politische Situation in Berlin, etwa die Mietpreisbremse, erschwert zudem die wirtschaftliche Vermietung.

Ja, nahezu immer ist dies der Fall. Der größte Vorteil für unsere Kunden liegt in unserer umfassenden Kenntnis der Immobilie und der reibungslosen Abwicklung des Verkaufs innerhalb unseres eigenen Bestands.

Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen wir erfolgreich "externe" Wohnungen im Auftrag von Eigentümern verkauft haben.

Verkaufsprozess:

1. Kontaktaufnahme und Besichtigung:
   • Die Eigentümer nehmen Kontakt mit uns auf, um ihre Verkaufsabsicht zu erläutern.
   • Wir besichtigen die Immobilie, analysieren alle relevanten Zahlen und geben eine Einschätzung des Verkaufspreises ab.
2. Vermittlungsvertrag:
   • Basierend auf unserer Bewertung wird ein Vermittlungsvertrag abgeschlossen.
   • In diesem Vertrag verpflichten wir uns, die Immobilie optimal zu vermarkten und einen passenden Käufer zu finden.
3. Vorbereitung:
   • Wir erstellen ein aussagekräftiges Exposé und sammeln alle erforderlichen Unterlagen, um den Verkaufsprozess vorzubereiten.
   • Mit professionellen Fotos und einem Grundriss starten wir die Vermarktung.
4. Vermarktung:
   • Die Immobilie wird über unser Netzwerk und online inseriert.
   • Besichtigungen werden nach einer Qualifikation der Interessenten nur in Einzelterminen durchgeführt.
5. Bonitätsprüfung:
   • Die Bonität der potenziellen Käufer wird überprüft, um sicherzustellen, dass sie den Kauf „stemmen“ können.
6. Kaufzusagen und Notar:
   • Ernstgemeinte Kaufzusagen leiten wir an die Verkäufer weiter.
   • Nach einer positiven Zusage wird durch den Kaufinteressenten beim Notar ein Kaufvertragsentwurf angefordert.
   • Der Notar entwirft den Kaufvertrag und stellt diesen dem Verkäufer und Käufer für eventuelle Änderungen vorab zur Verfügung.
7. Vertragsprüfung und Beurkundung:
   • Nach Prüfung des Vertragsentwurfs vereinbaren Käufer und Verkäufer einen Beurkundungstermin.
   • Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab, einschließlich der Auflassungsvormerkung und der Eintragung im Grundbuch.

Für den Verkauf einer klassischen Eigentumswohnung benötigen wir in der Regel folgende Unterlagen:

• Teilungserklärung
• Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Einen aktuellen Grundbuchauszug
• Kreditunterlagen – sofern das Objekt noch belastet ist
• Die letzte Hausgeldabrechnung
• Den aktuellen Wirtschaftsplan
• Die Wohnflächenberechnung der Wohnung
• Den Grundriss
• Mietvertrag (inkl. möglicher Änderungen, z.B. Nachträge oder Mieterhöhungen)

Die meisten dieser Unterlagen liegen uns als Hausverwaltung bereits vor.

Lokale Unterstützung: Viele Eigentumswohnungen, die in den 90er Jahren gebaut wurden, dienen hauptsächlich als Investitionen. Die Besitzer leben oft nicht in Berlin und benötigen daher lokale Unterstützung.

Fachkompetenz: Der Verkauf von Immobilien im sechsstelligen Bereich erfordert unbedingt Fachwissen. Ausgebildete Immobilienexperten können Verkäufer und Käufer professionell durch den gesamten Prozess führen.

Neutralität: Unsere Erfahrung zeigt, dass es den Verkauf fördert, wenn eine neutrale Person Besichtigungen durchführt und Verhandlungen begleitet. Käufer können offen über Mängel und Probleme sprechen, ohne dass der Verkäufer sich persönlich angegriffen fühlt, weil Stil, Einrichtung oder Zustand nicht ihren Vorstellungen entsprechen. Oft sind Verkauf und Kauf von Immobilien emotional geprägt.

Zeitaufwand: Ein professioneller Immobilienverkauf erfordert viel Zeit. Nicht jeder Eigentümer hat die Zeit und Motivation, Unterlagen zusammenzustellen, Besichtigungen abends oder am Wochenende durchzuführen, Verhandlungen zu führen und den Prozess nach einer Absage von Interessenten von Neuem zu beginnen. Ein Profi kann diese Aufgaben effizient und zielgerichtet übernehmen.

Ja, das gehört zu unserem Aufgabenbereich. Unser Ziel ist es, den bestmöglichen und zugleich realistischen Verkaufspreis für unsere Verkäufer zu erzielen. Nach einer ersten Besichtigung und einer gründlichen Recherche geben wir Ihnen eine fundierte Einschätzung des Verkaufspreises. Die Festlegung des marktüblichen Kaufpreises ist entscheidend, um weder Geld zu verschenken noch die Immobilie unverkäuflich zu machen. Potenzielle Käufer beobachten den Markt genau – ein überhöhter Kaufpreis verzögert den Verkauf und führt bei geringer Nachfrage oft zu Preissenkungen.

Es ist grundsätzlich möglich, eine vermietete Wohnung zu verkaufen. Dabei sollten einige Punkte berücksichtigt werden:

1. Einbeziehung des Mieters:
   • Der Mieter sollte in bestimmte Entscheidungen einbezogen werden, insbesondere bei Besichtigungen.
   • Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist entscheidend, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten.
2. Potenzielle Käufergruppen:
   • Selbstnutzer: Diese Käufer möchten die Wohnung selbst nutzen und könnten den Mietvertrag entweder einvernehmlich mit dem Mieter auflösen oder aus Eigenbedarf kündigen. Die Kündigungsfristen variieren je nach Mietdauer in der Regel zwischen drei und neun Monaten.
   • Kapitalanleger: Diese Käufer sind daran interessiert, das bestehende Mietverhältnis beizubehalten.
3. Kaufpreise:
   • Selbstnutzer sind tendenziell bereit, höhere Kaufpreise zu zahlen als Kapitalanleger, da für sie die Eigennutzung im Vordergrund steht und nicht die finanzielle Rendite.

Es ist wichtig, diese Aspekte zu berücksichtigen, um den Verkaufsprozess optimal zu gestalten und den besten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Die Immobilienpreise in Berlin sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen, stärker als die Mieten. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Wohnung zu verkaufen, bietet sich jetzt die Gelegenheit, eine unvermietete Wohnung zu veräußern. Frei verfügbare Wohnungen erzielen beim Verkauf deutlich bessere Preise als vermietete Wohnungen. Selbstnutzer schätzen es, sofort in eine Wohnung einziehen zu können, und sind daher bereit, wesentlich attraktivere Kaufpreise zu zahlen als Investoren.

Es ist jedoch ratsam, im Voraus eine steuerliche Planung mit Ihrem Steuerberater zu besprechen. Ziel sollte es sein, einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren zu erreichen. Fehler bei der Gestaltung können sich als kostspielig erweisen.

Zusammengefasst: Angesichts des aktuellen Marktes und der potenziell höheren Verkaufspreise für unvermietete Wohnungen wäre es ratsam, die Wohnung zu verkaufen, anstatt sie erneut zu vermieten.

Bitte nehmen Sie schriftlich, per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit uns auf. Wir werden dann gemeinsam Ihr Projekt besprechen und einen Vermittlungsvertrag mit Ihnen abschließen.

Mit Eigentümern schließen wir Vermittlungsverträge für eine Dauer von drei bis sechs Monaten ab. Innerhalb dieser Zeitspanne lässt sich ein Verkauf in der Regel erfolgreich abwickeln.

Besichtigungen organisieren wir folgendermaßen:

1. Qualifikation der Interessenten:
   • Nachdem ein Interessent das Exposé gesichtet hat und weiterhin Interesse zeigt, führen wir ein kurzes Telefonat, um sicherzustellen, dass die Wohnung zu den Suchkriterien des Interessenten passt.
   • So qualifizieren wir die Interessenten bereits in einem frühen Stadium bestmöglich.
2. Einzelbesichtigungen:
   • Ernsthafte Interessenten laden wir zu Einzelbesichtigungen ein, um eine persönliche und detaillierte Vorstellung der Immobilie zu ermöglichen.
3. Flexible Terminplanung:
   • Wir richten uns nach den Terminwünschen der Interessenten und bieten regelmäßig Besichtigungstermine am frühen Abend oder am Wochenende an. Eventuelle Mieterinteressen müssen dabei selbstverständlich berücksichtigt werden.

Nach dem Notartermin übernimmt der Notar die Verantwortung für die weiteren Schritte. Er stellt sicher, dass alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt werden, wie beispielsweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Nachdem alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Käufer auf, eventuell bestehende Grundschulden des Verkäufers abzulösen und die verbleibende Restsumme an den Verkäufer zu überweisen. Der Notar schließt die Akte dann mit der Eigentumsübertrag im Grundbuch. Wir erklären Ihnen den genauen Ablauf gerne in einem persönlichen Gespräch.

In Berlin und Brandenburg war es bisher üblich, dass der Käufer die Maklerprovision alleine trägt. Seit dem 23.12.2020 hat sich die Gesetzeslage geändert, sodass die Provision bundesweit zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Es ist jedoch weiterhin möglich, dass nur der Verkäufer die Dienstleistung des Maklers bezahlt. Diese sogenannte Innenprovision kann in vielen Fällen sinnvoll sein. Wir besprechen dies individuell mit den Eigentümern und erörtern die Vor- und Nachteile einer reinen Verkäuferprovision.